最低69.8亿！上海再推重磅风貌保护项目，福佑南地块打包出让

界面新闻记者 | 王婷婷

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2024年，上海旧改走出了加速度。而作为上海的中心城区，黄浦区更是上海旧城改造的主要发力点。

近日，据上海土地市场发布，黄浦区将公开遴选旧改地块，涉及小东门街道和豫园街道的6宗地块，计划于10月11日进行现场交易。

公开信息显示，此次将出让的地块为黄浦区小东门街道235B-03、237A-02、237B-01、237C-02地块及东街、学院路道路地下空间地块（部分）、豫园街道231B-02、231C-01地块及盛家街道路地下空间地块历史风貌保护项目，也即黄浦区的福佑南地块。

该项目合计计容面积约79249.8平方米，起始总价约为69.8亿元，起始楼板价88082元/平方米。其中住宅建筑面积为57294.98平方米，商业建筑面积为19700.29平方米，社区级公共设施建筑面积为2254.58平方米。

具体而言，本地块内中小套型住宅建筑面积不得低于该地块扣减风貌保护商品住房后住宅建筑面积的40%。其中，多层住宅建筑面积不大于100平方米、小高层住宅建筑面积不大于110平方米、高层住宅建筑面积不大于120平方米。

除此之外，地块应结合豫园老城厢区域和外滩金融集聚带的整体打造，形成具有历史风貌特色的高品质居住社区。

出让要求显示，地块应延续以居住功能为主，强化商业、文化、服务等多元功能的复合，提供多样化的住宅产品，对区域功能进行整体完善和提升。

功能业态居住方面，应依托历史建筑改造提升，集中展示多样化海派特色风貌建筑，居住产品有明晰的定位，满足市场多样化需求，打造高品质居住社区。

商业方面，需依托风貌特色历史街巷、生活型街道等，考虑社区商业活力动线及业态需求，并与北侧福佑地块、东侧外滩金融中心的商业空间互补联动，塑造积极活力街道界面，将历史建筑融入商业空间设计。

地块风貌保护则要求以控制性详细规划附加图则为准。地块出让要求显示，地块内各类保护保留历史建筑总面积约1.57万平方米，地块内保护更新规模不少于3.82万平方米。

项目范围内除237B-01地块（部分）、237C-02地块外，均划定为肌理保护范围，项目范围内肌理保护范围占比不小于69%。

肌理保护范围内应注重历史风貌的整体保护，强调空间肌理、街巷格局、建筑尺度的保护和传承，延续小尺度、多样化的历史肌理特征。肌理保护范围内建筑以低多层为主。

根据市房屋管理局的批复，本地块住房建筑总面积 5%配建的保障性住房已集中配建在申贝地块新建公共租赁住房项目中。

单从地理位置来看，此次出让的地块可称为今年黄浦区重磅项目，北靠昼锦路，南接复兴东路，东临中华路，西至三排楼路，属于老城厢历史文化风貌区。

地块北侧紧邻豫园，东侧为滨江名人苑和浦江公馆，西侧则有光明初级中学和复地雅苑，南侧复兴东路以南为乔家路地块。而且，周边配套设施亦较为完善，包括教育资源、医疗设施和商业配套。

地块周边居住氛围浓厚，多个优质项目包围。

西侧1公里处为露香园云宸，该项目地块由上海城投、上海建工于2021年1月竞得。今年2月份，项目开盘推出262套房源，认购率106%，累计网签95%，成交均价达到16.4万元/平方米。

地块北侧昼锦路对面为豫园&蚂蚁福佑项目。两年前，豫园股份联合蚂蚁集团以129.3亿元拿下福佑路地块历史风貌保护项目，其中豫园股份子公司复祐实业出资64.65亿元，项目楼面价72420元/平方米。不过，截至目前，仍未公示设计方案，也未查询到地块开工信息。

由于这类地块体量较大，一般包含大量极具海派风格的石库门里弄、新式里弄，令开发难度加大，回报周期被拉长，对实施主体带来巨大的资金考验。

此次打包出让的福佑南地块也不例外，因此对地块的申请主体提出不少要求。以经济实力要求为例，申请人应满足2023年会计年度总资产不低于1000亿元。

另外还有技术资质要求，需达到房地产开发企业资质二级及以上；同时，需要具有在国内城市保护、修缮和开发利用历史建的经验。

业内认为，此次福佑南地块的公开遴选，不仅代表着黄浦区旧改进程的进一步推进，也为开发商提供了新的发展机会。

行业调整还在继续，谁会逆市拿下这6块地，10月或见分晓。