不干地产改开免税店，格力地产重组注入珠海免税集团51%股权

界面新闻记者 | 王妤涵

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11月23日， 格力地产披露重大资产重组草案，拟以其持有的上海合联、上海保联、上海太联、重庆两江和三亚合联的100%股权及相关对外债务，与海投公司持有的珠海免税集团（全称为“珠海市免税企业集团有限公司”）51%的股权进行置换。

“在本次交易完成后，珠海免税集团将纳入公司合并报表范围，公司将逐步退出房地产市场，打造以免税业务为核心、围绕大消费运营等产业链布局的大型上市公司”，在11月举办的三季度业绩说明会上，格力地产管理层介绍道。

据草案显示，本次交易置入资产的最终作价为45.79亿元，置出资产作价为55.05亿元，差额4.26亿元将以现金补足。

格力地产方面表示，“鉴于原重组方案推进时间较长，公司所处内外部环境发生较大变化，并基于公司逐步退出房地产开发业务实现主业转型的整体战略考量，综合考虑了珠海免税集团良好的业务经营情况及未来发展前景，珠海免税集团51%股权的置入有助于实现上市公司主业向以免税业务为主导的主业转型，提升上市公司资产质量和盈利水平，增强上市公司现金分红能力，更好地保护中小股东利益”。

股市方面，资本市场对于此次重组给出了正向反馈。11月25日早间开盘后，格力地产竞价涨停，一度打开涨停板，截至下午收盘，报8.64元，涨幅10.06%，总市值约162.86亿元。

地产业务乏力，盈利能力迟迟未能改善

从财报数据来看，近两年格力地产的经营面临着不小的压力。

2022年，格力地产归属于上市公司股东的净亏损为26.84亿元；2023年，格力地产继续面临亏损。虽然全年实现营业总收入47.32亿元，同比增长16.95%，但归母净利润亏损7.33亿元。

今年前三季度，格力地产实现营业收入24.38亿元，同比下降10.21%；归属于上市公司股东的净利润亏损9.21亿元，同比下降194.70%，

值得关注的是，房地产开发业务作为格力地产的主要营收来源（占比超80%），并未给格力地产带来相应的业绩增长，且呈现逐年下降趋势。

据财报显示，2022年、2023年和2024年上半年，格力地产的房地产开发业务的销售毛利率分别为24.21%、21.66%、9.67%。

可见，对格力地产来说，转型迫在眉睫。

“近年房地产市场持续深度调整，促使多家上市公司退出房地产开发业务，转型发展可以帮助这些企业减轻偿债压力及经营业绩压力”，中指研究院企业研究总监刘水表示。

重组计划已历时4年之久

早在2020年5月，格力地产就披露了重组预案，当时提出的方案是对珠海免税集团100%股权的收购，交易价格为89.78亿元，同时拟募集不超过70亿元配套资金。

彼时，在珠海国资委的推动下，重组事项进展十分顺利，在预案披露5个多月后，便完成了对重组预案、报告书的审议，进入实质性阶段。

但后来，伴随主持重组的格力地产前董事长鲁君四涉嫌违规事件曝光，重组事项被迫暂停。

接下来的几年时间内，格力地产曾多次尝试推进重组进程，但一直未取得较大进展，直到2023年9月，在案件调查、审理终结后，格力地产的重组事项才得以再次重启。    

今年7月7日，格力地产又发布公告对原重大资产重组方案进行了重大调整，在新的重组方案中降低了对珠海免税集团的购股比例，并选择置出了房地产开发业务。

具体为，置出上海、重庆、三亚的房地产子公司100%股权及公司相关对外债务，并置入珠海免税集团51%股权，珠海区域的房地产业务将被保留。

据了解，格力地产在珠海区域开发的房地产项目包括格力广场、格力海岸、平沙九号、海云居等，目前正在开发建设的主要为格力海岸S7项目。

免税业务成为转型突破口

与近年来处于深度调整之中的房地产行业不同，免税行业呈现出蓬勃发展的态势，尤其是在海南地区，离岛免税政策已成为推动当地经济发展的新引擎。

据中研普华产业研究院预测，到2025年中国免税市场规模将达到1817亿元，2021-2025年中国免税市场销售额年复合增长率将达到35.50%。

官网资料显示，目前，珠海免税集团拥有二十余个陆路口岸和机场口岸的出入境免税店，覆盖珠海、香港、澳门、天津、海南、广西、内蒙古等城市，与三百余家世界顶级品牌保持着战略合作关系，销售免税品涵盖烟类、酒类、香水化妆品等多个品类，口岸免税业务销售体量居于全国第二位。

就业绩表现来看，珠海免税集团近年来也在持续盈利与资产上实现增长。

2022年、2023年及2024年上半年，分别实现营业收入约16.38亿元、22.86亿元、13.13亿元，对应的净利润分别约3.17亿元、6.67亿元、4.38亿元。

在重组完成后，格力地产将在现有业务板块基础上增加免税品经营业务，实现资源优化配置和产业结构升级，届时，公司的收入规模和盈利能力也有望实现提升。