物业费、维修基金、房屋养老金……为城市维护算算账丨数据说话

文丨钱骏杰（复旦大学经济学博士，脉策科技研究员）
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（本文首发于微信公众号“城市数据团”，界面新闻获授权刊发。授权事宜请联系原著作权人。）

在城市化率飞速增长的年代，城市未来的维护问题显得不那么重要，建设项目只要短期的账面能过得去就行——毕竟一切向好，人们更愿意相信，维护问题在未来会比现在更容易解决。

当城市化的脚步放缓，重新审视城市，很多被忽略的问题重新浮上水面：老旧社区的维护情况如何？维护成本能否被物业费和住房维修基金覆盖？

要得到靠谱的答案，需要丰富的数据，然而相关数据往往神龙见首不见尾，令人雾里看花，不得真切。

在本篇中，城市数据团以上海市为例，综合使用当下可获取的各种资料，做了一次尝试，为城市维护算一算账，希望能起到抛砖引玉的作用。

住房维护需求即将迎来高峰

在回答问题之前，先要了解现状：当下的小区房龄分布是怎样的？未来会有多少房屋进入可能需要维修的阶段？

下面我们列出了上海市从1980年开始，每五年一档的楼龄分布情况，以及小区的户数：

可以看到，上海市居民区建设的峰值出现在1995-1999年，且这种高速的建设一直持续到2010-2014年。从国际经验来说，设施/建筑物建成超过30年以后，就进入到“中老年阶段”，如果没有良好的维护投入，基本功能就将出现各种各样的问题。

从现在开始的10-20年内，上海市每年都将有超过20万户的居民区进入到维护期，这样的情况在过去从未有过。

老旧房屋安全存在隐患

有不少人觉得，虽然大批的老房子就要达到30年的房龄，但这些老房子大多质量都不错，仅靠业主的日常维护，应该还能再坚持坚持。

可惜数据并没有告诉我们这样的答案。

即使在外观和日常使用上没有明显问题，老旧房屋的各种物料老化仍然存在，当遇到诸如极端天气等特殊外部环境时，就可能诱发各种事故，造成居民生命财产损失。

为了说明这一点，我们找到了上海市某公共服务平台2019年的电话接报数据，该数据记录了各种极端天气（比如暴雨、台风、寒潮、高温等）情况下，居民通过电话报告并需要公共服务人员出勤处理的各类大小事故。我们将这些事故，按照具体情况和所在位置匹配到了各个居民小区。

其基本情况如下：总数为2570件的事故中，占比最高的是房屋部分破损（比如晾衣杆、空调外机、门窗彩钢瓦等），产生了高空坠物，砸到了人员或是车辆，总数为741件，占总数的28.8%；另一个大项是小区内的树木电线杆倒伏，砸中了人员车辆，为733件，占总数的28.5%。此外，因为楼顶或是墙壁渗漏，又或是管线损坏导致的漏水积水事故也有513件，占总数的20%，电线、变电箱等电力设施发生短路或其他故障，导致小区大面积停电的事故也有257件，占到10%。

如果按照小区的建成年代进行划分，并计算不同年代（10年一档）房屋年度平均发生的事故情况，会得到以下表格：

注：我们将所有改革开放前建成的老公房分为一类，因为他们中很多早已达到使用年限，过去数年间的旧里改造中，不少小区已经经历过大规模的修缮。

仅从改革开放后建成的房屋来看，确实是房龄越大的房屋，在面对各种极端天气时，发生事故的次数更多，80年代建成的小区发生事故的概率是2010以后建成小区事故概率的两倍，如果考虑各个小区的房屋套数和可能受到影响的家庭数量，那么这个差距会进一步扩大到三倍。

由于数据的限制，上述分析仅仅包含了极端天气条件下发生的、被居民上报的、影响较大的事故，对于小区的维护和修缮来说，只是冰山一角。

即使仅从应对极端天气的公共安全角度来说，随着小区房龄的增长，定期的体检、维护和修缮也是十分必要的，将会有助于避免事故带来的生命财产损失。随着越来越多的小区进入“中老年”，城市老旧小区的系统性维护任务可以说十分紧迫。

维护社区的经费是否充足？

既然房龄较老的房子确有进行维护投入的需求，未来15-20年上海市又将迎来房屋老化的高峰期，那么不考虑“房屋养老金”的前提下，我们进行社区维护的资金是否充足？

可以用于社区维护的资金，在现阶段主要有两个来源，住房专项维修基金和物业费，虽然这两者从来源、管理方式，到支出用途上都存在较大差异，但总体来说都是用于维持小区内部各类设施功能的正常运行，保证居住品质。

物业费更大程度代表了小区在流量上的支付能力和支付意愿，而维修基金则是存量资金，往往代表了最终兜底的能力。

其中较为容易估算的是物业费。我们收集了上述各小区的物业费交费标准，对于没有收集到数据的小区，参考建成年代、区位、房型相近的小区为其设定推测值。在此基础上，综合各小区的房屋套数和房型面积分布情况，就可以推算出各小区每年的物业费交费情况。

如下图所示，不同建成年代的小区之间，户均年度物业费的差距非常巨大，总体来说，越是建成年代久远的小区，户均物业费会越低，但从上一节的分析不难看到，这些小区需要物业帮助解决的问题往往又更大。

而从整个城市层面来说，根据户均年度物业费支出情况和人口情况，再考虑到物业费交费率问题（并不是所有人都愿意交），我们估算出上海市的物业费总体量应该在90-120亿元/年。

这个数字是什么概念呢？一个400户左右约1000人居住的小区，平均每年的物业费总额为36-48万元，如果按照今年的社平工资12000元每月来算，大概只能支付3-4人的工资，千分之三到四的比例，甚至低于公务员在人口中的占比。物业服务现有的资金支持水平很难说得上充足。很多时候都需要依靠小区公共设施（车库、店面房等）产生的收益来维持。

再来看另一项资金来源，住房专项维修基金。按照《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》规定，该项金额对于有电梯的房屋，按照核定建筑面积成本价的7%计算，没有电梯的房屋按照5%计算，这与国际上普遍采用的标准基本一致。

根据相关部门的公示，2001年及以后核定建筑面积成本价按1295元每平米计算，其余房屋按照1198元每平米计算。按照上述标准，根据各小区的户型面积进行推算，上海市住房专项维修资金的总体规模将达到170-190亿，考虑到历年使用和部分老旧小区可能缴费不足的情况，与媒体披露的“上海市结余超百亿”的信息基本一致。

结余超百亿看起来数字很大，但实际上多年累积的余额也仅仅是全市1-2年的物业费。而这部分费用将用于承担未来房屋大修的重任，是否充足对于不少小区来说尚存疑问。

下表展示了不同年代的小区，住房专项维修基金与每年物业费的平均水平，以及维修基金与物业费比率的中位值。

不难看出，建成越早的小区，物业费规模就越小，而其维修基金与物业费的比率会越高，因为维修基金都是按照固定标准进行征收，不同小区间的差距并没有那么大。这意味着越是老旧的小区，在未来的维护和修缮中，自身流量的支付能力更弱，同时会更加依赖维修基金，而这些小区的维修基金规模也并没有更多。而对于那些年代更早的小区，尽管近年也要求业主进行了维修基金的补缴，但与小区老化的情况相比，仍然相去甚远。

下表对上海各区下属居民区中2000年以前建成的户数占比、户均维修基金和户均年物业费用进行了估算：

可以看到，中心城区和外围新城区之间存在非常大的差异，中心城区的老旧房屋比例非常高，但是除虹口区和静安区外，户均维修基金水平也普遍较高；而外围新城，老旧房屋比例较低，但同时户均维修基金水平也相对较低。

“房屋养老金”讨论的背后

上面我们通过数据计算了不同房龄小区发生事故概率的差距，也盘点了现有维修基金和物业费的体量。不难发现，对于房龄较老的小区来说，维护修缮确实存在迫切的需求，同时无论是物业费还是维修基金又相对不足。这些事实似乎都在证明着“房屋养老金”制度的必要性。

那为什么这一制度试点又会引起讨论，令不少人表示担忧呢？

在老旧房屋修缮方面，小区居民可以从修缮后更高的房屋质量以及社区设施中获益，这种获益会反映在房价与租金上。从权责一致的角度，小区业主应该也有责任为修缮提供资金支持，这也就是城市更新中一直以来鼓励的“居民参与”。

但在“房屋养老金”一事上，对于特定时点之前建成的小区来说，早年业主并没有进行充足的费用交纳，但当下却有可能利用公共资金获得充足的保障。而对于房龄较低的小区来说，足额交纳的费用当下却并不会马上使用到，而未来则充满不确定，由此产生了“不平等感”。此外，虽然维修基金制度为每个小区甚至每栋楼单独设立了账户，但巨量积存资金的使用缺乏及时透明的公示，难免令人担忧。

“房屋养老金”制度作为一项公共政策，其出发点必须是公共利益。通过修缮老旧房屋来保护城市历史遗产，又或是避免对公共安全产生影响，这样的工作在之前的拆违、旧里改造、风貌建筑保护等项目中均已涉及，从这个角度看，“房屋养老金”设立的必要性似乎有所不足。

但这并不意味着城市维护不需要政府部门追加资金保障。如果我们将目光从居民区转向学校、医院、消防、治安等公共设施，会发现这些公共设施也和居民小区一样，有不低的比例将在未来若干年进入需要维护的阶段。

在亚洲开发银行的一篇研究报告（"Estimating Social Infrastructure Needs in Diverse and Dynamic Asia" - JICA Ogata Research Institute）中，对中国在2016-2030年社会基础设施的建设和维护的成本进行了估算，即使考虑到人口老龄化和出生人口下降，到2030年，中国每年需要花费在社会基础设施上的支出需求，大约要占到GDP的1.8%，约合3万亿人民币。