100万套城中村和危旧房改造采用货币化安置，释放了什么信号？

记者 王珍 辛圆

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住房和城乡建设部部长倪虹周四宣布“两个增加”措施，即通过货币化安置方式新增实施100万套城中村改造、危旧房改造和年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4万亿元，促进房地产市场止跌回稳。

根据住建部对重点城市的统计，仅在35个大城市，需要改造的城中村就有170万套；全国城市需要改造的危旧房有50万套。这次提出的新增实施100万套，主要针对条件成熟、通过加大政策力度可以提前干的项目。

“这次主要采取货币化安置的方式，更有利于群众根据自己的意愿和需要来选择合适的房子，减少或者不用在外过渡，能够直接搬入新居。同时，也有利于消化存量商品房。”倪虹在新闻发布会上说。

为了支持改造工程顺利实施，住建部联合财政部、人民银行、金融监管总局等部门推出了五条措施。一是重点支持地级以上城市；二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款；三是允许地方发行政府专项债；四是给予税费优惠；五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，过去，城中村改造安置一直强调实物安置，避免货币化安置。然而，在当前的房地产市场环境下，为了消化和优化存量房源，筹集更多保障房，安置方式发生了重要变化。

“此次政策提出了100万套城中村改造的货币化安置计划，即被拆迁户将获得货币或房票，用于在市场上自主选择购房。这一举措不仅有助于推进城中村改造，同时也为市场消化库存房源提供了新的动力。”李宇嘉说。

58安居客研究院院长张波指出，总体来看，本次货币化安置相比2015年货币化棚改涉及的城市面要窄，重点是支持地级以上城市，尤其是人口集中的大城市，但政策保障力度更强，更加关注涉及群众的实际需求。

李宇嘉认为，“100万套只是一个起点”，随着政策的深入实施，改造规模会超出100万套。“后续旧改、保障房筹集，将大规模转向存量。这意味着，全面盘活存量，直至库存压力消解，从而引导市场预期，形成不达目标不罢休的预期。”他说。

倪虹表示，各地还可以结合城市更新，进一步谋划选择条件成熟的项目，提前实施，只要前期工作做得好，“我们还可以在100万套基础上继续加大支持力度。”

对于第二个“增加”，即年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿元，李宇嘉指出，融资协调机制已经落地近两年了，297个地级及以上城市均已建立房地产融资协调机制，但一个突出的问题是，进入“白名单”的项目，授信额度比较大，但审批和融资落地的规模小，原因是项目有各种各样的问题。

“这意味着，不仅要扩大‘白名单’覆盖范围，还要彻底打通从‘白名单’到‘融资落地’的堵点。”李宇嘉说，“这样房企资金链紧张得到缓解，风险得到控制，‘保交房’有了坚实的保障，从而彻底修复居民信心。”

据国家金融监督管理总局副局长肖远企透露，截至10月16日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。

肖远企表示，下一步要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”；同时优化“白名单”贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”，商业银行和房地产项目公司在协商一致的情况下，可以将全部贷款提前发放给房地产公司开立的项目资金监管账户。