江西崇仁县：加大收购商品房去库存，收购价格以成本价上浮3%作为上限

摘要： ...

根据崇仁发布10月12日消息，江西省崇仁县住房保障中心起草了《关于进一步促进我县中心城区房地产市场平稳健康发展的若干政策措施（征求意见稿）》，在2024年10月27日前向社会公开征求意见。

根据征求意见稿，崇仁县拟在2024年7月1日至2025年6月30日期间，购买县中心城区范围内新建和在建在售商品住房(建筑面积不低于50平米)的购房人，在2028年12月31日之前缴清契税的，可获得县财政给予1万元/套的购房优惠。鼓励房地产企业开展住房团购活动，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。

强化人才购房政策支持。根据《关于全面实施“英才计划”打造新时代理学名城人才高地的意见》（崇发[2022]7号）文件精神，按照《崇仁县人才分类认定目录（2022版）》《崇仁县人才待遇15条》相关规定，对由县委人才工作领导小组认定为我县刚性引进的A、B、C、D、E类“五类”人才，在崇仁县首次购买自住住房的，由受益财政分别给予80万元、50万元、20万元、15万元、5万元的购房补贴，具体以县委人才发展服务中心制定的操作细则为准。购房补贴分3年平均发放，每年年底发放一次，兑现相应购房补贴。

落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售本县自有住房并在现住房出售后1年内，在崇仁县重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。

优化个人住房公积金贷款政策。住房公积金个人贷款最高贷款额度从70万元/户调整至80万元/户；支持按政策规定的住房公积金首付比例提取住房公积金支付购房首付款后，仍可申请办理住房公积金个人住房贷款，实现“既提又贷”。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，扩大制度惠及范围。

加大收购商品房去库存。坚持“以需定购”，用足用好国家保障性住房再贷款政策，选择符合条件的国有企业市场化收购已建成存量商品房用作保障性住房，所收购商品房要适合转作保障性住房，户型、面积应符合保障性住房管理办法要求，按照《崇仁县统购社会房源领导小组关于统购社会房源公告》文件，收购价格以统购实施主体，根据2家房地产估价机构出具的正式成本估价报告，报项目服务中心复核后取平均数作为项目成本价，成本价上浮3%作为上限；辖区内机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。

以下为政策全文：

关于进一步促进我县中心城区房地产市场平稳健康发展的若干措施（征求意见稿）

为深入学习贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署和省委、省政府及市委、市政府工作要求及县委、县政府统一安排，适应房地产市场供求关系新形势，进一步推动我县中心城区房地产市场平稳健康发展，结合我县实际，制定如下措施：

一、有序去化库存，积极落实刚性住房需求力度

(一)推行购房优惠政策。在2024年7月1日至2025年6月30日期间，购买县中心城区范围内新建和在建在售商品住房(建筑面积不低于50平米)的购房人，在2028年12月31日之前缴清契税的，可获得县财政给予1万元/套的购房优惠。鼓励房地产企业开展住房团购活动，团购优惠价格不计入商品房备案价格跌幅比例范围。(责任单位：县住房保障中心、县财政局)

(二)强化人才购房政策支持。根据《关于全面实施“英才计划”打造新时代理学名城人才高地的意见》（崇发[2022]7号）文件精神，按照《崇仁县人才分类认定目录（2022版）》《崇仁县人才待遇15条》相关规定，对由县委人才工作领导小组认定为我县刚性引进的A、B、C、D、E类“五类”人才，在我县首次购买自住住房的，由受益财政分别给予80万元、50万元、20万元、15万元、5万元的购房补贴，具体以县委人才发展服务中心制定的操作细则为准。购房补贴分3年平均发放，每年年底发放一次，兑现相应购房补贴。(责任单位：县委人才发展服务中心、县财政局、县住房保障中心)

(三)落实交易税费优惠政策。落实居民个人换购住房个人所得税政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，纳税人出售本县自有住房并在现住房出售后1年内，在我县重新购买住房的，可按规定申请退还其出售现住房已缴纳的个人所得税。(责任单位：县税务局、县财政局、县住房保障中心)

(四)优化个人住房公积金贷款政策。住房公积金个人贷款最高贷款额度从70万/户调整至80万/户；支持按政策规定的住房公积金首付比例提取住房公积金支付购房首付款后，仍可申请办理住房公积金个人住房贷款，实现“既提又贷”。进一步推进灵活就业人群参加住房公积金制度，扩大制度惠及范围。(责任单位：县住房公积金管理中心)

(五)优化个人住房贷款中住房套数认定标准。住房公积金和商业性个人住房贷款的居民家庭住房套数，仅以拟购房在县不动产登记机构查询的居民家庭在当地已购商品住房总套数为核算依据，农村宅基地自建房不计入住房套数。若购房人在拟购住房所在县城有住房，能提供房屋租赁登记备案证明或房源信息编码并已挂牌出售证明的，可按核减后名下住房套数发放个人商业性住房贷款。(责任单位：县自然资源局、国家金融监管总局崇仁监管支局、县住房保障中心、县住房公积金管理中心)

(六)优化商业性个人住房贷款服务。取消我县首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率下限，各银行业金融机构应结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平；对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为25%。居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。(责任单位：国家金融监管总局崇仁监管支局、县自然资源局、县住房保障中心）

(七)加快城市更新和棚户区改造。加快推进棚户区改造工作，有序推进城市更新、棚户区改造，在涉及房屋征收工作中，结合当地实际，在被征收人自愿原则下实施“房票”安置、产权置换等方式进行棚改安置，合理将“保交房”楼盘中的未售商品房纳入棚改攻坚安置房房源之中。(责任单位：县住房保障中心、县财政局)

(八)加大收购商品房去库存。坚持“以需定购”，用足用好国家保障性住房再贷款政策，选择符合条件的国有企业市场化收购已建成存量商品房用作保障性住房，所收购商品房要适合转作保障性住房，户型、面积应符合保障性住房管理办法要求，按照《崇仁县统购社会房源领导小组关于统购社会房源公告》文件，收购价格以统购实施主体，根据2家房地产估价机构出具的正式成本估价报告，报项目服务中心复核后取平均数作为项目成本价，成本价上浮3%作为上限；辖区内机关、医院、国有企业等各类机关企事业单位，原则上不再新开工建设办公用房、干部职工宿舍、周转房、人才房等，确有必要的，经审批后可按规定就近购买库存商品房或写字楼等方式进行筹集。(责任单位：县住房保障中心、县城发集团、县财政局、县自然资源局、县教体局、县卫健委、县机关事务管理中心)

(九)支持商业库存去化。合理调整土地供应结构，在符合相关规划的前提下，支持在控制性详细规划中适当调减商业、商务用地比例或将商住混合用地调整为居住用地；鼓励和引导土地使用权人改变存量商业用地用途，用于教育、养老、文化、体育等产业项目和租赁住房建设，促进房地产用地结构优化调整。(责任单位：县自然资源局、县住建局、县住房保障中心、县财政局)

（十)优化调整学位准入政策。在学位供给允许的情况下，对购买新建商品住房一年内的，支持购房人凭“不动产产权情况表”或“经网签备案的新建商品住房买卖合同及购房发票”和适龄儿童、少年户口簿向新购商品住房所在学区的义务教育阶段学校申请入学，具体由我县教体部门根据学位情况制定实施细则。(责任单位：县教体局、县住房保障中心、县公安局)

(十一)推动居民住房“以旧换新”。支持房企和居民按照市场化原则进行“以居民旧房置换房企定向新房”，旧房可由房企直接购买，也可委托房企或房地产经纪机构代销，代销完成后购买约定新房；支持国有平台公司开展“以旧换新”试点工作，制定收购计划、收购房源条件、换房程序等，居民获得资金后用于购买其开发的定向新房。(责任单位：县住房保障中心、县城发集团、县财政局)

二、稳步调整结构，大力优化改善性住房供给保障

(十二)积极发展高品质住房项目。支持对尚未开发建设、拟申请商品住宅品质提升项目，在符合国土空间规划，不突破公共服务设施和基础配套设施承载力的前提下，对所涉及的详细规划进行修改调整，合理降低开发强度上限，适应高品质住宅项目的中低开发强度、高品质开发建设需求。其户内空中花园、开敞公共休闲共享平台按水平投影面积计算建筑面积，但不计入容积率和产权面积；在核算配套公共服务设施配建规模时，架空走廊、空中连廊、景观亭廊、户内空中花园、开敞式公共休闲共享平台等建筑面积不列入计算基数。(责任单位：县自然资源局、县住建局、县住房保障中心、县城管局)

(十三)允许合理调整存量房地产项目用地规划条件。自文件公布之日起至2027年12月31日，对存量房地产项目用地，为提高公共服务设施水平和增加公共空间等正向优化、确需调整规划条件的，依据国土空间总体规划，完成所在片区公共服务设施容量评估、交通影响评价等可行性研究，在确保安全、公正、不妨碍相邻关系基础上，按程序依托国土空间规划“一张图”予以调整。如涉及修改详细规划的，应按法定程序进行。规划条件依法调整后，应签订出让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整土地出让价款。(责任单位：县自然资源局)

(十四)优化容积率计算规则和优化阳台进深、建筑层高约束条件。通过招拍挂方式新取得建设用地使用权的项目，配建的垃圾收集房、公共厕所、变电房(配电室)、开关站、开闭所，以及风雨连廊、首层架空层、上人屋面等作为公共空间供业主免费使用的建筑，建筑面积不纳入项目容积率计算；每户住宅设置设备平台水平投影面积之和不超过该套型总建筑面积的3%且最高不超过5平方米的，不计算建筑面积和容积率；超出前述部分面积，按其水平投影面积计算建筑面积和容积率。

在保证结构安全条件下，住宅项目主阳台进深由不应大于1.8米调整为不应大于2.4米，次阳台进深由不应大于 1.2米调整为不应大于1.5米，在此进深内的，按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，超出规定部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。各类阳台投影面积之和不得超过户型面积的15%，超出部分按全面积计算建筑面积并计入容积率。普通住宅建筑标准层层高由不宜大于3.2米调整为不宜大于3.6米；当层高大于3.6米时，按该层水平投影面积的倍数(建筑层高的1/3倍)计算建筑面积和容积率。已批未开工建设的项目，允许按此规定对原设计方案进行调整。(责任单位：县自然资源局)

(十五)支持调整住房套型结构和停车设施配建标准。对原已进行规划设计但未开工的商品住宅项目，在不超过原建筑密度、容积率、绿地率、限高、日照等修建性规划指标和不改变原建筑风格并满足公建配套的前提下，允许房地产开发企业适当调整套型结构，满足合理的自住和改善性住房需求。各地在满足小区居民当下以及将来停车需求前提下，自主调整住宅项目停车设施配建标准，避免出现车位供需失衡。(责任单位：县自然资源局)

三、全力稳定市场，妥善处置化解房地产风险问题

(十六)优化商品房按揭贷款保证金服务。有序释放存量商品房按揭贷款保证金支持项目建设。自文件公布之日起，对全县所有房地产项目，暂不收取住房按揭贷款保证金；对全县所有已建或在建的房地产项目住房按揭贷款保证金，已收取的均退付至1%；对已办理房屋初始登记的项目，按揭贷款保证金全部退还，资金退付至住房保障中心指定或认可的监管账户。(责任单位：县住房保障中心、国家金融监管总局崇仁监管支局、县住房公积金管理中心)

(十七)支持稳妥处置闲置存量土地。对房地产企业有能力继续开发的闲置存量土地，支持企业根据市场需求调整完善规划条件和设计要求；对房地产企业无能力继续开发的闲置存量土地，支持通过二级市场转让给有能力开发的企业，充分发挥二级市场的要素配置效能：自本文件印发之日至2027年12月31日，落实国家有关部门关于妥善处置闲置存量土地的政策规定，对2024年3月31日之前供应，目前尚未开工以及已开工未竣工的房地产用地，由县人民政府建立处置闲置存量土地项目清单，向省级自然资源主管部门报备后妥善处置。在不增加政府隐性债务的前提下，支持通过依法依规收回、收购等方式稳妥处置已出让闲置存量土地。坚持以需定购，按照明确的保障性住房定价机制，以房屋销售价格扣除建安成本及合理利润作为土地价格收购的高限。市场评估价格或企业实际支付的原地价款、利息及经审计确认的直接投入之和低于高限的，从低确定土地收购价格。(责任单位：县自然资源局、县财政局)

(十八)支持房地产用地转让盘活利用。自本文件印发之日至2027年12月31日，对于因规划调整、企业经营困难或破产造成无法全部开发利用的土地，由开发企业提出申请，经县人民政府批准，可按规定分割宗地，对于企业因经营需要不再继续开发，或无法继续开发的部分，可分割宗地转让给其他经营主体开发利用。允许未达到项目投资额25%的土地，在签订转让协议后，先办理预告登记，在投资额达到法定转让条件后再办理转让手续。推动房地产用地转让时“带押过户”，促进土地二级市场流通转让。支持房地产项目分期开发建设细化有关分期办理《建设工程规划许可证》等审批手续、分期进行规划核实等措施。(责任单位：县自然资源局)

四、聚焦惠及民生，着力促进和优化提升政务服务

(十九)放宽购房落户政策。个人购买存量和新建和在建在售商品住房，因开发企业原因未能按购房合同约定时间交房的，凭网签备案的商品房买卖合同、销售发票，可直接办理本人及其直系亲属在所购房屋所属辖区落户。(责任单位：县公安局、县住房保障中心)

(二十)延长购房补贴申报时间。对2022年4月1日至2022年10月31日和2022年11月1日至2023年2月28日期间的阶段性购房补贴及契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到2025年12月31日止；2023年3月1日至2023年6月30日和2023年7月1日至2024年2月29日期间的阶段性购房补贴及契税补贴，申请补贴的缴清契税时间延长到2027年12月31日止。(责任单位：县住房保障中心、县财政局)

以上政策与我县此前出台的政策不一致的，以本政策为准。如遇国家和上级政策调整，按新政策执行。

本文件自公布之日起施行。