2025年土地市场或迎来弱复苏 | 地方两会看全国③

记者 王珍

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31省（自治区、直辖市）2025年财政预算报告显示，有20个省份预计今年政府性基金收入实现正增长。一般而言，国有土地使用权转让收入（下称“卖地收入”）贡献了政府性基金收入的八成以上，因而这或许意味着今年土地市场可能迎来弱复苏。

根据界面新闻的统计，截至目前，共有24个省份同时公布了2024年卖地收入和2025年卖地收入预算目标，其中，11省预计卖地收入超过去年，4省预计和上年基本持平，9省预计不及上年。

甘肃省最为乐观，预计今年卖地收入较上年增长96.9%，其次是青海，预计增长95.9%。

58安居客研究院院长张波对界面新闻指出，自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》规定，对于商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，甘肃、青海省内城市商品房整体去化偏慢，因此卖地收入增加可能主要来自于加大商业、工业类土地的出让。

“非住宅用地本身并不受土地出让暂停相关规则限制，加之这两个省份本身也是西部重要的工业区域，因此加大工业类地块出让的可能性相对较大。”张波说。

东部经济大省中，除广东外，其余多预计今年卖地收入较上年下降。广东省则预计今年卖地收入较上年增长10.6%，分析师指出，这或与专项债“收储”有关。

2024年10月份财政部新闻发布会提到，将允许专项债券用于收购闲置土地和存量商品房。11月7日，自然资源部发布《关于运用地方政府专项债券资金收回存量闲置土地的通知》，进一步明确了专项债收购闲置土地的流程和重点。

春节过后，广东省内多地先后发布了专项债收购闲置土地的公示，据华创证券的不完全统计，截至2月14日，广东省13城发布相关公示、共涉及拟回购土地99宗、拟回购总金额254亿元。

银河证券资深宏观分析师聂天奇认为，2025年全国闲置土地收购规模或超万亿元，未来不排除经济大省通过闲置土地或存量商品房专项债收购方式，对系统重要性房地产企业提供流动性支持，以降低房地产行业风险、提振市场预期。此外，土储专项债配合城中村改造、商品房收储有望实现地方资源调控闭环，以时间换空间解决房地产短期供需问题。

财政部数据显示，2024年，国有土地使用权出让收入48699亿元，比上年下降16%，降幅比上年扩大2.8个百分点。分析师表示，今年土地市场或继续低位运行，成交主要向大城市集中。

中诚信国际研究院研究员闫彦明指出，2024年房地产开发投资同比下降10.6%， 土地成交面积及价格同比分别下降3.5%、14.3%。尽管四季度销售和房价出现边际筑底企稳迹象，但考虑到从销售到房企投资、拿地的传导通常存在的时滞，土地市场低位运行或将持续一段时间。

张波也认为，从今年全年来看，土地出让收入依然会呈现同比下降，同时，成交会进一步向一二线城市等大城市集中。

聂天奇表示，展望2025年土地市场，主要是基于实际供需和政策支持两个方面。从土地供需角度出发，不同能级城市将呈现持续分化，人口流入的核心经济带对优质土地供给仍然存在较大需求，从去年年底政策调整后的房价表现来看，一线城市和核心二线城市价格的较快企稳便反映了实际需求。而三四线城市，尤其是库存水平较高地区实际需求仍然偏弱。

2024年，房地产开发投资同比下降10.6%，连续三年下降，降幅比上年扩大1个百分点。房地产市场的持续低迷直接影响到土地市场，多地卖地收入不及预期。

根据界面新闻的统计，在已公布2024年卖地收入的25个省份（自治区、直辖市）中，仅6个省份卖地收入实现正增长，其余均是负增长，且不少跌幅在10%以上。另外，没有公开“卖地收入”的6个省份（山西、内蒙古、辽宁、江西、西藏、贵州）中，至少有2个省份表示去年卖地收入减收。

从收入规模看，2024年土地出让收入排名前十的省份依次为：江苏、浙江、山东、四川、上海、广东、湖北、北京、福建、安徽。其中，福建从上一年的第12位前进3位进入前十，湖南则下降7位跌出前十。

排名前十的省份中，只有湖北省实现正增长。2024年，湖北省国有土地使用权出让收入2431亿元，同比增长5.4%，主要是房地产市场持续好转，全省新建商品房销售面积实现正增长。

据湖北省住房和城乡建设厅披露，2024年，湖北全省房地产销售在全国率先回正，新建商品房销售面积同比增加0.5%，位居全国第三、中部第一；全省房地产业、建筑业“两大支柱”税收占全省的18.2%，增加值占全省GDP的13.2%，为全省GDP冲进6万亿元大关奠定了坚实的基础。

此外，《湖北日报》去年11月22日刊发的一篇文章指出，湖北创新存量土地开发模式，全省前10个月共盘活存量土地17.81万亩，其中上半年处置超期未动工两年以上闲置土地动工面积为1.66万亩，全国排名第二；收回面积为1.97万亩，全国排名第一。

其他实现正增长的五个省份分别为天津、云南、新疆、黑龙江、宁夏。其中，黑龙江省2024年卖地收入同比大增17%，领跑全国，云南其次，增长15.8%，天津第三，增长10.4%。不过，这些省份卖地收入普遍偏低，均不足千亿元。

另外，在已公布卖地收入的省份中，有10个省份卖地收入跌幅高于全国平均水平（-16%），其中不乏经济大省。

湖南省2024年卖地收入比上年减少36.1%，增速排名垫底。湖南省政府工作报告提到，2024年房地产等领域下行压力仍然较大。

广东、江苏、浙江卖地收入分别下降了28.9%、23.3%、27.0%，跌幅均较大。

广东省政府工作报告指出，当前广东经济社会发展还面临不少困难和挑战。外部环境变化带来的不利影响加深，我省经济外向度高，受到的冲击尤为直接。有效需求不足，部分企业经营困难，房地产市场还处于调整过程中。

浙江省政府工作报告也提到，外部环境变化带来的不利影响加深，全省经济社会发展仍面临不少困难和挑战：经济金融、房地产、安全生产等领域仍存在不少风险隐患。

从预算执行情况来看，2024年，绝大部分省份未能完成年初设定的卖地收入目标。在25个已公开数据的省份中，只有上海、湖北、北京3个省份完成了年初的预设目标。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶指出，北京、上海仍是房企重要投资布局的城市，土地市场表现相对平稳，优质地块竞拍热度较高。根据中指院监测，去年，北京、上海宅地出让金分别为1554亿元、1380亿元，位列全国城市前两位。

她进一步指出，今年以来，上海在1月成功出让松江区1宗宅地，该地块吸引保利、招商、国贸、象屿参与，经51轮竞价，最终以溢价率27.9%由保利获取；2月20日，上海2025年第一批次土拍即将开拍，4宗涉宅地块总起价119.24亿元，预计将吸引不少房企参拍。截至2月17日，北京已出让宅地7宗，其中3宗溢价成交，溢价率均超10%。

“整体来看，当前房企对北京、上海仍保持较高关注度，预计2025年核心区地块土拍热度将延续。”曹晶晶说。