烂尾楼业主诉西宁市房管局索赔被驳：未履行资金监管与损害结果无直接因果关系

摘要： ...

西宁一商品房项目烂尾后，西宁市住房保障和房产管理局（简称西宁市房管局）被购房者诉至法院。第一次诉讼中，法院确认西宁市房管局未依法履行涉案预售商品房资金监管职责的行为违法。

之后，多名购房者以此为由，起诉西宁市房管局索赔，被法院驳回。法院审理后认为，西宁市房管局未履行资金监管的行为，并不必然造成购房者财产损失的结果，故违法行政行为与损害结果之间没有直接的因果关系。

日前，西宁中院在中国裁判文书网公布了此案相关判决书。

房管局未履行预售商品房资金监管职责被判违法

西宁中院在中国裁判文书网披露的相关案件判决书显示，从2017年至2020年，王某某、刘某某、马某某等多人作为买受人，与出卖人青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司签订了购房协议（合同）或车位使用权转让协议，买受人以一次性付款或分期付款方式支付了购买西宁市西关大街134号金色海湖奥莱城步行街1号楼、2号楼相关款项，但该项目最终烂尾。

西宁铁路运输法院一审查明，2023年9月18日，王某某等48人诉至该院，请求依法确认西宁市房管局未履行资金监管职责的行为违法。2023年11月28日，该院作出（2023）青8601行初286号行政判决，确认西宁市房管局未依法履行位于西宁市西关大街134号金色海湖奥莱城步行街1号楼、2号楼预售商品房资金监管职责的行为违法。该判决现已生效。

此后，王某某等人以西宁市房管局未依法履行预售商品房资金监管职责的行为违法为由，将西宁市房管局再次起诉至西宁铁路运输法院，要求法院判令该局向购房者赔偿房款、资金占用利息、律师费等。

一审法院审理查明，从买卖双方签订的协议合同内容来看，双方对卖方逾期交房所产生的违约责任有明确约定。其中，卖方逾期交房超过约定日期后违约责任范围指向的对象即为原告在本案中主张的房款、利息及律师费等损失。

一审法院认为，根据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，购房者主张的房款、利息及律师费损失实为卖方未履行合同义务或者履行合同义务不符合约定所致，该损失亦应属于违约方应当承担的违约责任范畴，与西宁市房管局未依法履行案涉预售商品房资金监管职责行为违法并无因果关系，西宁市房管局不应承担行政赔偿责任。加之，王某某等购房者在未依据上述规定寻求相关法律救济的情况下，迳行主张由行政机关承担理应由商品房卖方承担的违约责任，与国家赔偿法的立法目的相悖。王某某等为维护其合法权益，理应选择更高效更直接的纠纷解决途径，否则不仅不利于纠纷的化解，更会造成行政资源、司法资源的浪费。

故此，西宁铁路运输法院一审判决驳回了王某某等购房者的起诉。一众购房者对此不服，上诉至西宁中院。

法院：未履行资金监管与项目烂尾无直接因果关系

购房者的主要上诉理由包括，案涉项目中，因被上诉人西宁市房管局未尽到资金监管的职责，开发商没有按照《房地产管理法》规定将预售资金全部用于相关工程建设，导致案涉项目烂尾。上诉人提起本案诉讼符合行政赔偿诉讼构成要件，一是行政机关及其工作人员行使行政职权的行为已经被法院生效判决确认违法；二是上诉人购买的房屋烂尾，损失惨重；三是被上诉人所实施的职务违法行为与损害结果之间具有前因后果的关联性，预售资金监管违法是因，损害结果为果，二者之间具有紧密的因果关系。

此外，购房者还上诉称，上诉人系案涉项目烂尾的购房人，有权提起本案诉讼。上诉人虽不是《预售资金监管协议》中的合同当事人，但其作为案涉项目预售商品房的购房人，向青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司交付购房款，所交付的商品房预售资金进入由银行、被上诉人西宁市房管局共同监管的监管账户，客观上与被上诉人西宁市房管局的资金监管行为产生了关联。根据《民法典》第一千一百七十五条的规定，损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任。故可以依据侵权责任原理提起本案行政赔偿诉讼。

购房者们还认为，法律不强人所难，案涉项目自2016年建设至今仍烂尾，上诉人有权选择对自己有利的维权方式。另外，房屋烂尾造成的损失不等同于开发商的违约责任，一审法院混淆了二者间的概念。

对此，西宁市房管局辩称：1．上诉人主张的损失与被上诉人违法履行资金监管职责之间没有直接因果关系，上诉人应通过民事诉讼途径维护其合法权益。2．一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

西宁中院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。

西宁中院审理后认为，本案的争议焦点是上诉人主张由被上诉人承担行政赔偿责任的上诉请求是否成立？《国家赔偿法》第二条第一款规定：“国家机关和国家机关工作人员行使职权，有本法规定的侵犯公民、法人和其他组织合法权益的情形，造成损害的，受害人有依照本法取得国家赔偿的权利。”根据上述规定，受害人取得行政赔偿的前提有三个：行政机关违法行使职权、行政相对人合法权益受到损害、违法行为与损害结果之间存在因果关系。

具体到本案，上诉人与青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司基于平等、自愿原则签订了购房协议（合同），双方对房款金额、交付期限、付款方式、违约责任等事项在该协议中均有明确约定，上诉人向被上诉人西宁市房管局主张受损的权益为房款、利息及律师费，该损失实则属于协议一方青海省庄和房地产开发有限公司西宁分公司应当承担的违约责任范畴。另，二审庭审中，上诉人亦认可其主张的财产损失源于案涉购房协议（合同）。虽然被上诉人未履行资金监管职责的行为已被生效判决确认违法，但上诉人财产权益受损并非因被上诉人未履行资金监管所致，即被上诉人未履行资金监管的行为，并不必然造成上诉人财产损失的结果，故违法行政行为与损害结果之间没有直接的因果关系。

综上，西宁中院认为，上诉人主张由被上诉人西宁市房管局承担行政赔偿责任的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

最终，西宁中院判决驳回购房者的上诉。