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... The following article is from 每经房产 Author 包晶晶
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上海露香园二期地块 每日经济新闻资料图
如果要用一个字定义 2024 年上海楼市，那就是——贵。
去年上半年，套均 2500 万元以上的豪宅，上海日均卖出 12.5 套；到了下半年，豪宅标准悄然提升到 3000 万元，平均每天卖掉 7 套。
上海市场对于豪宅 " 开盘即罄 " 已经习以为常，甚至十几秒卖出一套豪宅也不再是什么令人惊讶的消息了。
即使是在七八月这样的传统淡季，套均价格 " 半个小目标 " 的豪宅仍然抢手：融创外滩壹号院二期二批次 110 套超大户型开盘，1 小时内清盘，销售额近 57 亿元；融创锦园项目首开一抢而空，33 套房源成交金额 18.27 亿元；总价更高的绿城前滩百合园三期 10 套别墅，总价 5300 万～1 亿元，认购率达到 210%。临近去年年末，中海 · 领邸玖序为豪宅收官，118 套平均总价约 4100 万元的滨江大平层，30 分钟左右全部售罄。
头部开发商在上海赚得盆满钵满，特别是中海地产，全年总销售额突破 700 亿元，被认为是全国性房企在单个城市的最高销售纪录。据克而瑞统计，中海地产在上海全口径销售额达到 702.23 亿元，断层式领先（第二名 364.73 亿元、第三名 348.47 亿元）。
去年全国 11 个百亿单盘，上海独占 7 个
上海易居房地产研究院院长、克而瑞集团董事长丁祖昱在 2023 年度发布会上公布了上海豪宅销售数据：总价 3000 万元以上的新房，全国共成交了 4107 套，上海占其中的 61.6%、2530 套。而第二名北京和第三名深圳，分别成交 594 套和 533 套。不仅如此，3000 万元以上的二手房成交套数，上海占了 42.7%、529 套。
" 包括香港在内的全国范围，上海应该是近几年高端住宅销售最集中的区域，而且有越卖越多、比例越来越高的现象。" 丁祖昱说。
2024 年上海楼盘销售金额前十 图源：克而瑞
不仅如此，高端项目的单盘战绩也值得深入分析。
2024 年全国诞生了 11 个业绩超百亿元的楼盘，上海独占 7 个，依次分别是中海 · 顺昌玖里，中海领邸、融创外滩壹号院二期、翠湖天地六和、城投露香园、保利 · 世博天悦和华润中环置地中心。除了华润中环置地中心 " 以量取胜 " 外，其余 6 个项目单价均超过 16 万元 / 平方米。
排名第一的中海 · 顺昌玖里单价达到 21.4 万元 / 平方米，高层住宅在 2024 年 3 月一次性推盘销售，创下 196.5 亿元的开盘销售纪录，单项目全年合计销售 370 亿元，成为高端住宅中的全国销冠。
" 而在此之前，没有一个单一项目全年卖到过 370 亿元。" 丁祖昱指出，项目是高层和风貌别墅相结合的产品，因此客户群体更加丰富一些，总价从 3000 多万元到上亿元。
去年下半年，上海市场还有另一个现象级住宅项目——翠湖天地六和，尽管单价高达 20.8 万元 / 平方米，但 108 套豪宅开盘售罄，累计销售金额 119.79 亿元。
当时的市场说法是：" 全上海的有钱人都在等它。"
露香园和保利 · 世博天悦的单价都达到了 16.7 万元 / 平方米，销售额分别是 115 亿元和 110.3 亿元。
此外，上海还有部分新开盘和体量较小的高端住宅。在克而瑞评出的五大豪宅作品中，弘安里、陆家嘴太古源 · 源邸、香港置地 · 启元与保利世博天悦、翠湖天地六和等共同上榜。还有凯德茂名公馆、滨江凯旋门、绿城外滩兰亭、保利滨江天珺、汇元玺等等，均在 2024 年创下了认购率 270%～492%，开盘日光的好成绩。
" 售罄压力不大 "
某豪宅项目市场部负责人曾对《每日经济新闻》记者分析，从上海高端宅地供应的速度来看，此后每年的豪宅供应（2500 万元以上级别）可能达到至少 3000 套。
这一供应量，已经接近了 2024 年全年的消化能力。而每经记者注意到，去年四季度之后，不少高端项目开盘选用了 " 少量多次 " 方式，而即使推盘套数不多，项目也不再触发积分。
新的项目供应和准豪宅地块还在路上。太古源、金陵东路项目、锦园（更名为融创壹号院）等即将入市，绿城拿下的 " 原小米地块 "、宸嘉发展摘得的徐汇龙华地块，都是下一阶段的 " 新贵 "。
在政策条件不变的前提下，2025 年上海能否延续高端市场的热度？
上海中原地产资深分析师卢文曦对每经记者说：" 消化肯定是能够消化的，只是节奏、速度未必会像 2024 年那么快了。其实 2024 年下半年市场已经表现出了分化，抢手的项目可能开盘就售罄；即使消化得不那么好，半年之内也能基本去化。例如 2024 年的海玥黄浦湾，开盘之初并不火爆，但最后也去化了，总体来说高端住宅售罄的压力不大。"
" 全款买房比例不小 "
值得注意的是，2024 年 3000 万元以上的二手房也增加了 6%，但是套均价格亿元以上的成交比例下降。对此，丁祖昱解释，" 因为可替代的新房产品出现，既有风貌别墅，还有一些优秀的平层豪宅。真正的亿元以上高端项目，从原来的二手房转向了一手房。"
2024 年都有哪些人在买豪宅？
融创外滩壹号院市场负责人曾向记者透露：" 本地和江浙一带的客户大约各占 40%，这些客户通常出手阔绰，第一批次全款买房的客户占了一半左右。"
每经记者从翠湖天地六和公布的销售摇号排序结果看到，买房人的身份证号码显示为全国不同省份，并且占了不小比例。其他高端住宅营销负责人也向记者透露，不少其他省市具备上海购房资格的买家积极参与摇号竞争，并且出手阔绰，全款买房的比例不小。
上海某头部豪宅项目营销负责人也表示："2024 年外地客户到上海进行资产配置的现象明显，特别是有核心资源的房子。其实部分客户并不具备买房资格，但孩子在国外留学，通过毕业落户的方式获得房票来买房。"
镜鉴咨询创始人张宏伟曾在去年年中对《每日经济新闻》记者分析：" 北上广深核心城市核心区域的项目存在价格倒挂，又是核心资产，未来三到五年大概率是价格上行周期。"
"2025 年，市场肯定还是有看头的，关键就看有没有好产品。风貌产品会面临些许压力，具体市场表现还是要看各种项目的竞争力。" 卢文曦分析。
记者|包晶晶
编辑|陈柯名 陈梦妤 杜恒峰
校对 |王月龙
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