“取消公摊”或成趋势，100%得房率也算另一种形式的“零公摊”

摘要： ...

海报新闻记者 杜郑敏 报道

" 买 130 平方米得 90 平方米 ""90 平方米的房子到手仅 50 平方米 "…… 近年来，因公摊面积引发的低得房率等购房纠纷时有发生，导致购房者权益受到损害甚至 " 有苦不能说 "。令人关注的是，多年来备受关注的商品房公摊面积问题，近期逐渐在部分城市里出现了新变化。张家口、衡阳两地已明确逐步推进 " 取消公摊 "，此前，重庆、肇庆、合肥、湘潭等地也出台了类似措施。

近日，海报新闻记者通过调查北京、济南、烟台、衡阳、张家口等地了解到，取消公摊面积或将逐渐成为一种发展趋势，且高得房率一定程度上可以 " 抵消 " 公摊面积，实现 " 零公摊 " 甚至 " 负公摊 "。目前，山东省内烟台有部分高档住房可实现超高得房率，约 104%。

图片来源 视觉中国

取消公摊是利好

购房清晰明了更安心

说起 " 公摊面积 "，这并不是最近些年才有的，它是上世纪 90 年代中国房地产市场化改革的产物。从福利分房到 1998 年正式开启商品房时代，内地房地产商就是在这一周期内，引进香港的 " 建筑面积 " 做法并普及全国。

但是，那时候实行公摊政策的目的，是为了平衡开发商的利益和购房者的需求。最初，公摊比例只在 10%-15% 之间，可到后来，有些楼盘的公摊比例竟飙到了 35% 以上，买 100 平方米的房子，实际只能用 65 平方米，试问谁不糟心？

近年来，随着大家对居住品质的要求越来越高，公摊面积的问题也成了热点争议。

" 取消公摊是大势所趋，对我们来说以后买房子也买得安心放心了。" 张家口市民于先生前几日在得知这一政策后，非常高兴，认为取消公摊能够让往后的购房环节变得更加清晰透明，实现 " 所见即所得 "。

与此同时，他也跟记者算了一笔账，在质量、户型、小区配套地段等其他因素一样的前提下，分别用 500 万元买了两个楼盘的房子，一套 150 平方米，公摊面积占了 50 平方米，实际购得套内面积 100 平方米，相当于 5 万元 / 平方米；另一套 130 平方米，公摊只有 15 平方米，实际购得 115 平方米，相当于 4.35 万元 / 平方米。

" 可见，在公摊政策执行期内，买家可能会因总价和总平方米而买建筑面积为 150 平方米的楼盘，觉得都是 500 万元，为什么不买 150 平方米呢？但如果取消公摊，情况就立马不一样了。" 于先生表示，取消公摊后，同样 500 万元的价格，甲楼盘就得如实说明是 100 平方米，乙楼盘也得如实说明是 115 平方米。

" 单从这方面来讨论，取消公摊面积对买房者来说，会更透明。" 于先生说。

图片来源 视觉中国

衡阳本地一家房产中介黄先生对记者说：" 衡阳现阶段出台‘取消公摊’的大部分原因是为了去库存。虽然政策是统一的，但实际操作起来还是取决于开发商能够提供的优惠力度。"

据黄先生介绍，衡阳目前多数新盘处于尾盘销售阶段，新开盘的项目并不多，开发商并不一定愿意给出很大折扣优惠。有的项目原本可以给出九五折优惠，但如果按照套内面积计价的话，开发商可能就会把折扣优惠收回去。

据了解，当今房地产市场从增量时代步入存量时代，全国各地都在主动推进房地产去库存。多地接连出台政策剑指 " 取消公摊 "，这符合房地产发展去库存的工作导向，是持续用力推动房地产市场止跌回稳的重要举措之一。

取消公摊后购房总价及税费没变化

羊毛还是出在羊身上？

" 我们目前还是按照建筑面积来标价，明年就按照套内（面积）了，但是单价会提上去。" 黄先生表示，新政策实施后，购房总价不变，那么一系列税费及物业费的收费方式和价格也不会产生变化。即使改为以套内面积计算物业费，收费单价也可能会相应提高，最终对用房成本影响不大。

烟台问家传媒总经理刘志宏对记者表示，虽然购房总价没有发生太大变化，但此举可以让房地产市场逐渐回归到产品力创新、服务能力提升等主业竞争中来，从而让老百姓住更好的房子，享受更好的服务。

" 取消公摊后，建筑成本不会减少，但销售面积减少了，利润空间被压缩。为了应对这一变化，开发商可能会更加注重房屋设计，尽量提高空间利用率。" 刘志宏表示，未来市场上可能会出现更多紧凑型、功能性更强的房子，加之搭配更加优质的社区配套措施，让老百姓住得更舒心。

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部分楼盘得房率超 100%

270° 大飘窗、超大开敞阳台、超 100% 得房率 …… 开发商近来掀起得房率大比拼，让不少购房者对于新楼盘的真正使用面积也更加在意。

据记者了解，目前，北京销量较好的楼盘得房率普遍很高，加上赠送得房率超过 90%，广东、浙江等地有楼盘得房率甚至能超过 100%。政策的鼓励叠加开发商的市场竞争，已经让很多楼盘的公摊 " 名存实亡 "。

今年下半年，北京新盘也陆续出现了 " 开敞阳台 "，尤其是在丰台、顺义、大兴等区域的新盘开始出现带 " 开敞式阳台 " 的项目，部分项目阳台的进深可以做到 1.5 米，面积达到 5-20 平方米。同时，顺义、石景山等不少新盘也开始拼 " 赠送 "，有的楼盘甚至称，开敞阳台、设备平台、飘窗 " 打包送了 "。

烟台市龙湖天曜楼盘有一套建筑面积 138 平的四居室，其销售中介崔女士向记者介绍，该户型通过赠送南阳台、南主卧、北卫生间及北阳台的部分面积，实现高达 104% 得房率。

" 加上赠送面积，实际套内面积 144 平，一平 8000 元，总价按照 138 平来计算总价，加上年末的优惠活动及额外的团购优惠，一百零几万就可以拿下，而且还不收中介费。" 崔女士表示。

在样板房内，房产中介崔女士手指的客厅地上贴着的赠送线以南的区域，有一半不计入产证面积。

位于济南市高新区奥体中路新开发楼盘 " 济高保利云上璟誉 "，有一套 235 平的复式产品，它的得房率高达 106%。" 这套户型赠送 15 个平方，不算赠送面积的话公摊是 19%。但因为复式有挑空，所以可算两层的（赠送）面积。" 附近一家房产中介陈先生对记者说道。

" 王舍人那里的建发雍泉府，得房率也很高，132 平赠送 15 个平方，得房率 90%。" 陈先生向记者介绍，目前在济南等于或大于 100% 得房率的房子并不算多。

记者通过对市面上的项目分析发现，超高得房率的项目一般是通过做大阳台面积（半赠送）、增加飘窗（全赠送）的做法来实现，同时，加上部分城市对诸如设备房此类原先计入公摊面积的空间剔除，所以市面上的产品才得以呈现出高得房率的趋势。

刘志宏表示，现在可以说是到了取消公摊的一个最好的时间节点，各项政策宽泛，可实现老百姓对于 " 零公摊 " 的诉求。随着全国各地对高品质住宅的推广，越来越多的新楼盘开发商会朝着 100% 得房率目标迈进。" 未来，建筑面积和实际使用面积会更匹配。"

取消公摊面积之后，预售制度也可能会发生改变。房地产市场将会迎来重要性的改变，在房地产市场处于调整期内，与房地产相关的利好政策还会陆续出台，对购房者而言也是比较友好。