上海七批次土拍“大丰收”：10块地收金307亿，保利、华润“连中三元”

界面新闻记者 | 王婷婷

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上海第七批次的土拍大战，不仅供应量大，热度也颇高。

11月27日，上海开启为时两天的土拍，此次共将10块地摆上拍卖桌，涵盖浦东、虹口、杨浦、普陀、宝山、闵行和青浦等七个区域，总出让面积达到24.96万平方米，起始总价约为256.4831亿元。

土拍首日，共迎来7宗地块的拍卖，这七幅地块包括虹口内环、杨浦大桥东核心区、闵行梅陇、浦东新杨思、普陀桃浦、宝山大场、青浦新城。

其中浦东新杨思地块、闵行梅陇地块、杨浦大桥东核心区地块、虹口内环地块分别以溢价率40.4%、18%、16.3%、12%被华润&越秀&中能建联合体、保利置业、中海、华润竞得，其余地块为底价成交。

可以看出，开发商对热点地块的追逐热情，并未减轻。

最具代表性的是浦东新杨思地块，现场历经超200轮竞价、突破中止价及竞“高品质建设”指标等环节，最终总价78.969亿元成交，成交楼面价74426元/平方米，溢价率40.37%，成为2024年土拍溢价最高的地，也成为浦东新“地王”。

具体而言，该地块共吸引华润置地&中能建&越秀、金茂&保利发展、浦发、象屿&天安&同进、中海共5家单位参与竞拍。经过192轮竞价触达中止价78.759亿元，转入竞“高品质建设”指标环节。

最终，越秀&中能建&华润置地将该地块收入囊中，成交楼面价74426元/平方米，“高品质建设”指标为商品住宅装修标准5000元/平方米、公共服务设施300平方米、高端人才住房配建比例2%。

中海再入杨浦，拿下了杨浦定海街道地块，成交价36.45亿元，成交楼面价73288元/平方米，溢价率16.3%。一个月前，中海还竞得了杨浦区N090602单元K2-04（134街坊）、G2-5（137街坊）地块组合，成交价为32.131亿元，溢价率2.32%。

另一热门地块为闵行梅陇板块纯宅地，由保利置业拿下，成交价25.949亿元，楼面价48665元/平方米，溢价率约18.49%。

华润置地也斥资51.36亿元竞得了虹口四川北路地块，楼面价92933元/平方米，溢价率约11.97%。据界面新闻了解，该地块共吸引3家房企竞争，分别是华润置地、中海地产、招商蛇口，三家央企开发商中，华润胜出。

土拍第一天，华润为大赢家，一举拿下了3宗地块。除上述两宗溢价地块外，还联合中国金茂、建发房产以底价15.81亿元竞得了普陀桃浦地块。这3宗地块，涉及金额共约128亿元。

首日出让的另两宗底价地块分别宝山南大地块和青浦新城地块，成交价分别约为12.5亿元、9.14亿元，得主分别是中建七局&中建港航、盘古地产。

盘古地产是近两年国内土拍市场相对较新的面孔，该公司是一家外商投资房地产开发企业，主要股东为泰国盘谷银行集团的城市地产集团和香港亚洲金融集团。此前曾在青浦新城中央商务区摘得过地块，也即“盘古箐峰华庭”。

而中建七局和中建港航是首次参与上海土拍，并顺利拿下地块。此前，“中建八子”中二局、三局、八局已先后在上海开发商品住宅项目，七局是中建旗下第四个布局上海市场的子公司。

土拍第二天，11月28日，竞拍热度延续，只是赢家换成了保利发展，出让的三宗地块均由保利发展拿下，涉及金额约62.51亿元。

具体来看，保利发展竞得杨浦区C090202单元O207地块，成交价约15.2亿元，溢价率16.27%；随后又独立拿下东新区PDP0-0405单元C-05C-04地块和C-05D-03地块，成交价约32.9亿元，溢价率26.56%。

杨浦区N090601单元15-01地块是保利发展联合上海建工竞得，成交总价28.7亿元，溢价率17.09%。

至此，上海第七批次土拍推出的10宗地块全部完成出让，合计成交价307.08亿元，平均溢价率20%。（不含联合出让商办用地）

中指研究院上海分析师刘卓维分析，本场土拍10宗地块共吸引20家企业参拍，央国企为主力，此外混合所有制企业1家、民企1家、港外资企业3家，土地市场展现较强活跃度。

另外，头部央国企资金实力雄厚，补仓上海决心坚定，其中华润报名8宗地块，中海报名7宗地块，保利报名6宗地块，最终保利发展和华润均拿下3块地。

“本场土拍供应质量较好，叠加近期中央及上海政策密集出台影响，企业拿地动力增强，部分地块打破板块楼板价纪录，后续或将对这些板块入市新楼盘均价产生一定影响。”刘卓维表示。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，此场土拍热门地块溢价创土拍新规则后记录，浦东新杨思地块溢价率超过40%，是自土拍导入“双高双竞”以来最高纪录。

一方面是区域内项目开盘去化不错，叠加一些未来区域发展的规划和概念对未来想象空间的信心；另一方面，房企本身也有实力和底气，华润、越秀、中能建，国、央企强强联手，市场竞争力可见一斑。

克而瑞研究也指出，本轮上海土拍热度的回升，是得益于城市整体需求端表现优秀，得益于板块去化前景明朗，得益于地块盈利确定性明确。对于大多数城市的土地市场而言，中短期来看仍然是难以复制的。

从行业整体来看，目前仍处于去库存、供求平衡周期，个别城市、个别轮次的土拍热度回归，不会改变当前周期土地成交连年下滑、溢价率持续低位的大趋势。毕竟2024年的上海，至今土地成交规模累计降幅也在三成以上。

这次没拿到地的房企，今年还有机会再竞拍。

在第七批次土拍前两天，上海官宣第八批次拟出让住宅用地清单，共计7宗涉宅地块，总出让面积35.55公顷，覆盖徐汇、长宁、宝山、奉贤、自贸区临港新片区，其中宝山区供应3宗地块。

“结果大概率还会延续第七批次特点。部分今年斩获不多的房企还有补仓机会，而今年销售状况不错的房企依然有继续强势拿地的冲动，热门地块会有房企角逐，但最后溢价率不会太高。”卢文曦指出。