越秀地产退地“换仓”：年内3幅地块被收储，累计补偿135亿元

界面新闻记者 | 王妤涵

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近期，广州闲置土地的回收进程不断提速。

11月13日，越秀地产发布公告称，其非全资附属公司佰城投资同意将广州大干围地块的土地使用权交由广州市土地开发中心进行收储，收储代价约为15.3亿元，将以现金形式进行补偿。

据了解，广州大干围地块包含AH101533和AH101534两幅地块，总用地面积约1.55万平方米，位于广州海珠区工业大道南大干围，在越秀地产目前正在开发的商办项目越秀天荟江湾项目中，原地块规划为拥有零售商业用途、商务金融及批发市场，越秀地产在2021年收购后一直没有动工建设。

根据最新规划，AH101533/34地块拟被调整为二类居住用地，同时，地块的容积率由8.03/7.38调整为4.2，建筑密度由68%降低至35%，绿地率由10%提升至20%，且已经被列入广州今年的拟供商品住宅用地项目清单。

“本次收储，有助于相关部门完成后续控规调整与地块的再次出让。而由于地块位于越秀地产正在开发的项目范围内，预计由越秀地产重新竞得的概率较高，本次其获得的现金补偿或将重新用于该地块的竞拍中”，中指研究院华南分院分析师杨永俊分析指出。

值得关注的是，此前在8月份和9月份，越秀地产曾退回了广州白云区广龙地块和番禺区暨南大学北侧地块两幅地块的使用权，合计回笼资金120亿元。

若加上此次被收储的大干围地块，越秀地产年内已有3幅地块被收回，累计补偿金额将达到135亿元。

不过，与此次被收储的大干围地块不同的是，之前两幅地块被收储的补偿方式为应付票据，票据可用于广州境内土地收购的对价支付，而此次大干围地块的补偿方式为现金。

根据收储协议，大干围地块在收回后将重新安排出让，在新买家支付了土地出让金后，越秀地产方面可向广州市土地开发中心提出书面支付补偿申请，与应付票据相比更加灵活。

光大证券研究表示，“越秀地产作为广州市属国企，或将率先受益于广州土地收储政策，通过闲置土地收储可增加公司营运资金，有利于加速资产盘活、调整存货结构及低毛利项目出清”。

从政策背景来看，9月26日的中央政治局会议中曾强调，要促进房地产市场“止跌回稳”，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，支持盘活存量闲置土地。

11月11日，自然资源部再发布《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》，其中指出，要积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，推动专项债券资金加快落地，以减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场“止跌回稳”。

从市场情况看，在近两年房地产行业的深度调整中，分化趋势渐渐明显，核心城市与三四线城市之间、核心城市内中心城区与近远郊区之间的市场热度差距不断加大。因此，聚焦布局高能级城市的核心区域是目前多数头部房企的投资策略，越秀地产也是如此。

除退地“换仓”外，10月份以来，越秀地产在土储上动作频繁，加速冲刺年末收官。

仅10月份一个月，越秀地产便在广州、北京、成都3个核心城市入手了5宗地块，总拿地金额超过26亿元。

从前10个月的拿地情况来看，据中指研究院统计，越秀地产的总权益拿地金额约88亿元，权益新增货值167亿元。

拿地策略主要集中在一二线核心城市，质量相对较高。其中，在广州、北京等核心城市总新增土储总建面约195万平米，于广州、北京、上海三个一线城市新增土储建面占比62%，于杭州、成都新增土储建面占比21%。

“未来越秀地产地块持续换仓的可能性仍然存在，由于其企业背景及性质，或将主要集中在广州市范围内的地块腾挪。预计地块换仓将有助于其优化土储资源、提升经营效率与企业效益”，杨永俊对界面新闻分析表示。