北京180栋荒废别墅7折拍卖，背后潜藏30年往事

摘要： ...

180 套别墅、起拍价 14.1 亿，近日北京一知名别墅引发关注。

据阿里法拍平台显示，北京市顺义区枫桥别墅项目 180 套别墅，将于 11 月 25 日打包拍卖，起拍价 14.1 亿元，保证金 1.4 亿，目前平台上已有 132 人设置提醒、共 9521 次围观。

从法拍网上传的图片看，该别墅群目前处于荒置状态、杂草丛生。此外，相较于 20.17 亿元的评估价，本次 14.1 亿的整体拍卖价，相当于打了 69 折，竞价幅度则为 700 万元。

老旧别墅群七折拍卖，背后有何故事？

一度成为猎奇打卡地

" 废土风摄影 "" 探险废弃别墅 "，在社交平台上，北京枫桥别墅曾一度成为 " 网红打卡地 "，但不是因豪华房屋与美景，而是荒凉多年引发了网友猎奇探险。

枫桥别墅所处位置并不差，该项目紧邻潮白河畔，地处高档别墅带，曾经的卖点是 " 纯北美风格现房别墅 "。那么，这一别墅群为何走上了荒置、甚至被法拍的道路？

据法拍信息显示，目前将被拍卖的 180 套别墅，有 134 套登记在北京瑞顺鸿业房地产开发有限公司（瑞鸿地产）名下，剩余 46 套权利人分别为北京精达房地产开发有限公司（精达地产）、北京东飞祥义投资有限公司（东祥投资）。

枫桥别墅建成时间已久，作为项目最早的开发商，精达地产在 1993 年拿地、2002 年拿到预售许可证，共建成 188 栋别墅，公司还曾表示 " 枫桥别墅将打破固有传统，做业主的终生服务商。" 但后来，这个项目却开始了命运多舛的路途。

因建设质量及市场遇冷等问题，该项目销售情况并不佳，公开信息显示仅卖出 8 套，精达地产也出现资金问题。2007 年，精达地产的债权机构开始对项目进行拍卖，此后多年经过数轮辗转，最终瑞鸿地产持有了部分资产，瑞鸿地产的大股东为东祥投资。

如今再次被挂上法拍平台，则是因相关方与信达福建的借款问题。

据拍卖标的调查情况表，该资产包由福建省福州市中级人民法院查封，执行案号为（2024）闽 01 执恢 310 号，申请执行人为中国信达资产管理股份有限公司福建省分公司。

从法拍网上传的图片看，该别墅群目前处于荒置状态、杂草丛生了无生气。相较于 20.17 亿元的评估价，本次 14.1 亿的整体拍卖价，则相当于打了 69 折，竞价幅度为 700 万元。

值得注意的是，这看似是一场普通的司法拍卖，但资产包背后涉及的主体却错综复杂。

福建信达债权处置公告显示，该笔债权本息合计 19 亿元，由瑞鸿地产和精达地产作为共同债务人，泰禾投资、黄其森和叶荔（黄其森妻子）则提供连带担保。

企查查信息也显示，本次拍卖所属的司法案件，是一起资产执行案件，其中涉及的被执行人包括前述的东祥投资、瑞鸿地产、精达地产，同时还有泰禾投资有限公司、北京泰禾嘉盈房地产开发有限公司、泰禾创始人黄其森及其妻子叶荔。

泰禾方面与这件事的关联从何来而？相关法律文书显示，东祥投资、瑞鸿地产的法定代表人任爱军曾表示，自己仅是名义上的法定代表人和股东，从未参与过上述公司的经营管理，与信达方面的债权，实为泰禾投资公司、黄其森对信达的借款行为。

此前的市场信息也显示，枫桥别墅实为黄其森用设在维京群岛的影子公司收购而来，但因项目债务关系复杂、质量问题及销售不佳等因素，曾被视作黄其森投资 " 踩坑 " 的案例。

由此可见，此次被挂上货架的资产包，与泰禾方面关系密切。

背后的泰禾怎么样了？

作为最早一批出险、并走向退市的房企，泰禾及黄其森在市场上已鲜有公开动态。

早在 2020 年，泰禾集团便出现违约行为，此后虽然筹划了诸多自救动作，包括出售资产、引入战投、缩减规模等，但都未能实质性扭转企业的走向，债务重组方案也一直未出炉。

2023 年 8 月，泰禾集团触发了强制退市条款，被深交所摘牌，曾经的规模房企黯然退市。

今年 8 月底，上海清算所网站披露称，泰禾方面还存在大额已到期未归还借款，截至 2024 年 6 月 30 日，已到期未归还借款金额为 819.63 亿元。此外，泰禾集团股份有限公司的主体和债项评级为 C，对外担保总额超过最近一期经审计净资产的 100%。

公告称，为积极稳妥化解公司债务风险，泰禾已成立专项工作小组，并聘请了多方专业机构开展债务重组工作，协助公司组织、协调债权人沟通意见和诉求，并就缓解短期债务偿还压力、优化资本结构提供意见，推动形成全面债务重组解决方案。

因整体债务重组方案未出炉，此前泰禾相关债务的处理方案，多是基于项目层面解决，有的是相关金融机构予以展期，有的则走上司法诉讼的道路、以执行泰禾旗下资产。

目前，退市后的泰禾，在试图推出整体重组方案之余，最重要的工作是 " 保交楼 "。

据上海清算所网站公告，2024 年泰禾在上海、杭州地区均有新交付的项目，目前已售尚未交付的项目已基本开工，分布在北京、上海、福州和广深区域，预计在未来 2 年内完成交付工作；项目未回款和未售部分的现金流，足够覆盖政府投入项目的专项资金和其他债务。

与此同时，泰禾目前在推进持有现房项目的去化，以改善流动性，包括与主要债权人制定分配方案，解除已抵押房产的冻结状态，以重启现房项目的销售。销售回款将按双方约定的比例，用于归还贷款和保障公司的日常运营，以达到资产盘活的目的。

日前，深圳院子开盘销售，共推出 64 套别墅，备案均价约 137974 元 / 平方米，去化率达七成，销售金额约 13 亿元。该项目正是泰禾在 2015 拿下的地块，当时以 57 亿元竞得、并创下楼面地价新高。后因泰禾出现债务危机，该项目通过债务重组转入中国长城资产旗下。

对当下的泰禾来说，要实现可持续经营，仍面临不小的挑战。10 月 30 日，泰禾在新三板披露财务报表显示，2024 年 1 月 1 日 ~9 月 30 日期间，泰禾实现营业收入约 19.33 亿元，同比增长约 1.35%，净亏损约 23.11 亿元，同比减亏 37.91%。

截至 2024 三季度末，泰禾账面的货币资金为 10.03 亿元、应收账款 2.8 亿元，存货 1379.13 亿元，流动资产 1537.39 亿元，总资产合计 1999.04 亿元；负债方面，短期借款 44.16 亿元，一年内到期的非流动负债 775.23 亿元，负债总计为 2015.97 亿元；期末股东权益为 -16.93 亿元，其中少数股东权益 23.02 亿元，归属于母公司股东权益为 -39.95 亿元。

泰禾方面表示，目前，公司正全力推进债务重组事宜，积极解决债务问题，同时以 " 复工复产、重塑信心 "" 保交付、保品质 " 为第一要务，积极盘活资产，最大限度保障项目施工建设的有序进行，增强市场信心，实现公司可持续健康发展。