北京土拍又热了，绿城、越秀摇中海淀功德寺两宗地，销售指导价10.5万/㎡

界面新闻记者 | 白帆
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时隔多月，北京土拍市场又迎来了摇号的高光时刻，6、7家房企同抢一块地。

11月5日，北京市共出让三宗涉宅用地，累计收金127.535亿元，这三宗地包括海淀区功德寺HD-GDS-001地块和002地块、通州土桥中路6025地块，其中2宗触顶摇号、1宗以底价成交。

功德寺的两块地是此次土拍中的焦点，两宗地块容积率相同，均为2.1，销售指导价也同为10.5万/㎡，上下浮动8%。根据出让文件显示，两宗地块竞买报价达到土地合理上限价格时，则不再接受更高报价，转为现场摇号方式确定竞得人。

其中，功德寺HD-GDS-001地块001地块用地面积34678.62平方米，规划建筑面积72825.102平方米，起始价45亿元，地块上限价51.75亿元，起始楼面价61792元/平方米。该地块吸引了越秀、华润、中海、金茂、海开+建工、绿城6家竞买主体，多轮报价后很快便触顶进入摇号环节，最终绿城胜出拿下该地块。

紧邻001地块的002地块用地面积42463.441平方米，规划建筑面积89173.2261平方米，起始价55.5亿元，上限价63.825亿元，起始楼面价62238元/平方米。该地块吸引竞拍的房企除了上述6家外，另增加了中铁置业，经过42轮竞价后，价格触顶，最终由越秀摇中该地块。

最后，功德寺的两宗地以共计揽金115.575亿元，两块地的溢价率均为15%。

功德寺的这两宗地自上架以来，便受到了诸多关注。功德寺棚改项目HD-GDS-001地块和HD-GDS-002地块位于西北旺镇，地处地铁16号线和13号线双轨辐射范围。

中指研究院土地市场研究负责人张凯分析认为，这两个地块距离西五环约2.5公里，地理位置极佳。而且两地块南侧是回迁安置小区万德嘉园，其余三面均是绿地或公园，生态景观要素配置良好。

这两块地所处的位置是传说中的“互联网重地”，北侧是中关村软件园，腾讯、百度、网易、新浪等总部均坐落于此，高端改善购买力较强。学区因素也为这两块提供了“光环”。两块地所处的上地学区内有上地实验小学，这所学校是海淀最牛的小学之一，另外还有清华附中上地学校、二十中以及在建的未来101中12年一贯制学校等。张凯表示，叠加“上地学区”的优质教育配套资源，因此受到多家房企追捧。

另外，今年海淀供地的节奏也在加快，已经供了翠湖、永丰南、永丰北等地块，加上今日出让的功德寺两地块，共计5个地块完成出让。

克而瑞方面对此点评称，前几年海淀区住宅用地供应较少节奏较慢，土地资源的稀缺性和高价值属性使得区域每次供地都自带流量热度，总能吸引众多房企竞争。2023年以来海淀共挂牌7宗宅地，均是溢价成交，加上今天的两宗地，5宗宅地溢价率触顶15%成交，其余2宗溢价率没有超过5%的地块，则是因为捆绑了商业。

据克而瑞统计数据，海淀区新房总价在1000万以上房源成交占比47.4%、均价10万以上的房源成交占比28.7%，体现了区域市场以高端改善需求为主。从板块来看，永丰板块新房供应量和成交量相对较大，新房市场最活跃，今年已成交2宗商住用地。四季青板块的套均价更高，集中在2000万以上。而上地板块最大的优势是集结了产业和教育资源。“随着项目的开发和入市，也让上地这个实力选手重新加入赛道，将会分流客群，重塑海淀新房市场格局。”克而瑞点评称。

但张凯也提出，该项目周边竞品众多，从今年新开盘项目的市场表现来说，市场仍不容乐观。项目西侧西山观复今年6月开盘三个月仅网签12套，成交价7.88万/㎡；印象山、香山樾去年年末开盘，分别网签19套，156套，成交均价分别为11.87万/㎡和12.25万/㎡；永丰北保利嘉华天珺，永丰南颐海澐颂待入市，均会对该项目形成竞争。

不仅如此，近段时间以来，北京接连上架超百亿地块，也引发持续关注。今年的6月13日，中建智地与另外两家公司组成联合体，以112亿元斩获“酒仙桥+前苇沟+中关村朝阳园北区”组团地块，刷新了近年来北京单宗土拍的总价历史记录。

这次组合捆绑出让之后，北京土拍市场再现热点。10月15日，总价153亿的“酒仙桥+十八里店+小红门”新一组巨无霸地块近期正式上架，预计11月底开拍，未来花落谁家备受关注。

153亿元的地块热度未消，另一个超百亿、不设上限的地块便诞生了。10月30日，丰台区万泉寺村棚户区改造土地开发项目FT00-0613-0024地块挂牌，起始价高达110.54亿元。更受关注的是，此番万泉寺地块取消了地价上限，也不再设置销售指导价。这是近三年来，北京土拍市场首次出现“不限价”的地块。

张凯对此表示，该政策的调整体现出北京市主动适应市场变化和发展需求采取的积极举措。不设置地价上限意味着土地市场竞争将更加激烈和开放，有助于提升市场的活力和透明度。

不过，在10月22日、23日两天，北京完成昌平、通州、丰台共计三宗宅地的出让，均以低价摘得。

从市场来看，北京自“930新政”之后楼市信心逐步恢复。10月份北京二手房网签量高达1.7万套，创下了近19个月以来的新高，新房也环比增长了50.1%，楼市呈现出“量升价稳”的趋势。未来，在楼市企稳之下，北京土拍市场又将如何引领北京楼市，值得期待。